Обзор рынки недвижимости Болгарии

· Начало › Полезнoe › Обзор рынки недвижимости Болгарии Как развивалась ситуация на рынке недвижимости Болгарии последние несколько лет, насколько сильных влияний оказал кризис, на каких условиях покупки сейчас может рассчитывать российский покупатель, а также прогнозы специалистов – в нашем обзоре.
В 2006–2007 годах на рынке недвижимости страны наблюдалась высокую активность, он развивался быстрее других европейских рынков. В начале 2008-го цены еще продолжали повышаться, однако темпы роста значительно замедлились и уже отчетливо ощущалось дыхание кризиса. Если вкратце охарактеризовать ситуацию на рынке в последующие полтора года, то картина вырисовывается следующая. Со второй половины года стало меняться поведение игроков рынка. Начали уходить с арены европейцы, спрос среди оставшихся покупателей также понизился, в результате рынок продавца стал рынком покупателя. Компании для привлечения клиентов начали активно предлагать рассрочки платежа и бонусы.
Пожалуй, главным итогом «экономической лихорадки» стал переизбыток предложения. Для ряда переставших быть интересными проектов, например с полями для гольфа, эксперты предрекали падение цен до 50%, в то же время всегда актуальное жилье на побережье удерживало позиции. В основном, скидки предлагали застройщики для продажи последних незанятых апартаментов – до 10–15%.
Год 2009-й стал временем стабилизации цен. В ряде объектов даже наблюдался рост стоимости, пусть и незначительный – около 5%. Правда, были и исключения. Например, на горнолыжном курорте Банско можно было найти объекты по цене ниже рыночной на 20–30%. Также примерно на треть упала стоимость жилья в Софии. Но если в первом случае это объяснялось значительным предложением – Банско застроен несколько больше своих собратьев по сегменту горнолыжных курортов, то во втором – сложностью с выплатой ипотечных займов.
После значительного падения спроса со стороны западноевропейских инвесторов, активными игроками на рынке стали россияне и выходцы из других стран СНГ. Также интерес проявляют прибалты, поляки, румыны и чехи. Среди наших соотечественников традиционными лидерами являются жители Москвы и Петербурга.

Почему Болгария?
Риэлторы могут говорить о достоинствах Болгарии бесконечно, однако мы приведем их сжато – для тех, кто только открывает для себя это направление.
Основными по-прежнему остаются невысокие цены недвижимости и возможность семейного отдыха, в том числе с маленькими детьми. Безусловно, во многих других странах также можно найти теплое море, солнце и развитую туристическую инфраструктуру, и лишние пара часов полета вряд ли могут служить препятствием. Но именно близкое расположение к России, большое количество развлечений для детей, а главное, мелкий, удобный для малышей пляжный песок делает Болгарию страной номер один для семейного отдыха.
Также здесь практически полностью отсутствует языковой барьер – в Болгарии без проблем можно объясниться по-русски с персоналом в ресторанах, магазинах, банках и т. д. Климатическая адаптация проходит легко, а схожесть культурных традиций помогает чувствовать себя свободно в незнакомой стране. Даже тот же шопинг здесь весьма удобный: в Болгарии часто встречаются знакомые жителям больших городов торговые центры, где можно приобрести все и сразу, тогда как в Западной Европе бутики и продуктовые супермаркеты размещены отдельно. Стоит отметить и по-прежнему невысокие в сравнении с западными соседями цены на проживание. К примеру, блюдо в ресторане Болгарии стоит 10–20 левов, в Испании – те же 10–20, но уже евро, то есть (по курсу) в два раза дороже.

Где покупать…
Болгария в первую очередь ассоциируется с отдыхом на море. Поэтому основной интерес российские покупатели проявляют к недвижимости на Черноморском побережье. Пальму первенства удерживает Солнечный Берег. Являясь крупнейшим курортом Болгарии, он при этом предлагает жилье по одним из самых низких в стране ценам. Кроме того, на Солнечном Берегу, а также других курортах Южного побережья – Царево и Созополе – самый длинный сезон, длящийся с мая по октябрь, поэтому сдача в аренду недвижимости в этих городах может принести большие дивиденды.
Также популярны Варна, Несебр, Бургас. Варна, является безусловным лидером по соотношению сразу нескольких показателей: возможности круглогодичного проживания, развитой инфраструктуры, чистых пляжей и озеленению. Достоинством города является и международный аэропорт. По мнению специалиста, хотя цены на жилье здесь несколько более высокие, жалеть о покупке не придется. В то же время некоторые эксперты советуют обратить внимание на то, что Варна – это все-таки портовый город с достаточно активной жизнью, поэтому менее подходит для спокойного отдыха.
Бургас в сравнении с Москвой и Петербургом – достаточно маленький город. Его преимуществом перед Варной являются более низкие цены. Eсли сравнивать хорошие районы обоих городов, покупка в Бургасе окажется выгодней и самая лучшая.
Поклонники зимних видов спорта останавливают выбор на горнолыжных курортах – это Банско, Боровец, Пампорово. Если недвижимость планируется сдавать в аренду, эксперты дают два совета. Первый – приобретать более дорогие объекты, класса «люкс», второй – подбирать курорт, на котором можно отдыхать и зимой, и летом, что позволит сдавать его в аренду круглогодично. Например, в Банско летом можно заняться скалолазанием или посетить фестиваль джаза.
Еще один популярный тип курорта – бальнелогический. Своими минеральными водами славятся Сандански, Велинград, Хисаря, Бянкя, Кюстендил. Эти места идеальны с точки зрения сдачи в аренду: там нет ярко выраженной сезонности, как в горах или на море и поток приезжающих постоянен в течение всего года. Однако перед покупкой следует внимательно ознакомиться с особенностями этих населенных пунктов. Например, очень удобны в транспортном отношении курорты Святые Константин и Елена – в 15 минутах езды на автобусе от Варны – и Поморие, расположенный неподалеку от Бургаса. А вот добираться в Хисаря и Сандански достаточно проблематично, поэтому следует планировать свой отдых на более длительный период. В то же время Сандански достаточно близко расположен к границе с Грецией, что также может представлять интерес. В Велинграде комфортный климат – нет изнуряющей жары летом и значительных холодов зимой, а также около семидесяти источников воды различной температуры и состава. Также в городе развитая инфраструктура и удобное расположение – всего в 130 км от Софии.

…и за сколько
На стандартный вопрос неискушенного покупателя, сколько стоит недвижимость в Болгарии, «в среднем по больнице» можно назвать цифру в €900 за кв. м. Но нужно понимать, что это знание малоприменимо практически, поэтому буквально каждый объект следует рассматривать отдельно.
Например, на Солнечном Берегу, известном своими демократичными ценами, апартаменты можно купить и за €420 за «квадрат». То есть крошечная студия обойдется в €15 тыс. Однако профессионалы предостерегают от подобных покупок из-за невысокого качества таких объектов. Если же рассчитывать на жилье не только качественное, но которое можно будет выгодно сдавать в аренду и впоследствии без проблем продать, ориентироваться следует на сумму от €30 тыс. В Варне квартира будет стоить от €600 до €2,7 тыс. за кв. м.
В Банско цены стартуют от €490 за кв. м. В элитной, «золотой» зоне курорта апартаменты предлагаются за €1 295 за кв. м. По сравнению, например, с немецкими Альпами – весьма недорого. Так, в Гармиш-Партенкирхене (Германия) по такой цене можно приобрести квартиру только в нескольких километрах от ближайшего склона и подъемника.
  
Не стоит забывать и о возможности построить дом самостоятельно- выгода может быть вполне ощутимой. В качестве примера специалист приводит следующие цифры. Готовые дома в прибрежной зоне продаются по €0,9–1 тыс за кв. м, без учета стоимости земли. А построить дом самостоятельно можно по цене от €350 до €500 за «квадрат», причем у некоторых строителей в стоимость включена и мебель. Сначала нада проанализировать местоположение будущего объекта. Поскольку в некоторых регионах, например в Софии, значительно выгоднее приобретать готовый дом.

Доходность от сдачи в аренду составляет 3–5%, однако все зависит от конкретного места и объекта. Например, в Варне от сдачи квартиры в аренду можно заработать от €1,2 тыс. до €9,6 тыс. в год «чистыми».

Рецепт для покупателя
Ипотека – противопоказана. Ее по-прежнему трудно получить, причем не только иностранцам, но и самим болгарам. По словам Александра Гармашевского, в 99,99% случаях иностранного покупателя ждет отказ. Максимум, о чем можно договориться с продавцом, – это рассрочка до трех лет.
Однако при наличии достаточных средств для единовременной оплаты перспективы становятся достаточно интересными. Эксперты уверены, что после кризиса все вернется на свои места.  Правда, произойдет это не сразу и займет года два. Ожидать увеличения цен на недвижимость можно уже в 2010–2011 годах. Причин для этого две. Во-первых, Болгария должна вступить в Шенгенскую зону, что откроет ее границы для свободного перемещения туристов в другие страны. Во-вторых, в 2010–2011 годах ожидается принятие закона, по которому иностранцы смогут приобретать землю на физическое лицо. Это приведет к резкому скачку цен на небольшие, до 50 соток, участки земли.
В целом прогнозы пока неоднозначны, и их условно можно разделить на два лагеря: по одним цены в ближайший год упадут до себестоимости, по другим – постепенно пойдут в рост.