Процедура приобретения недвижимость в Болгарии

· Начало › Вопросы к юристу › Процедура приобретения недвижимость в Болгарии Согласно болгарскому законодательству иностранные физические лица, в том числе и россияне, вполне могут покупать недвижимость в Болгарии, как коммерческую, так и жилую.
Землю в Болгарии можно приобрести только на юридическое лицо, если покупатель не гражданин Европейского союза. Продается жилье первичного рынка, то есть новостройки, и тоже вторички. Широк также выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов. Поэтому договоры в первую очередь заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом по недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Как приехать в Болгарию?
Некоторые риэлторские компании предоставляют ознакомительные туры в Болгарию, чтобы клиенты могли на месте выбрать объект. Но вообще-то добраться до Болгарии не составляет особого труда. Между Россией и Болгарией налажена сеть авиаперелетов. Самолеты из России летают в Софию (если объект недвижимости находится в столице или на горных курортах), Пловдив (центр Болгарии), Варну (север побережья) и Бургасе (юг побережья). Добираться в Болгарию поездом и автобусом дешевле, но утомительно.
В самой Болгарии транспортное сообщение – на достойном уровне, поэтому проблем с передвижением по стране возникнуть не должно. Предпочтительнее использовать автобусы повышенной комфортабельности, они ходят часто и по расписанию. В то же время железнодорожный транспорт оставляет желать лучшего.
Но если желания ехать и разбираться во всем на месте нет, можно возложить все дела по приобретению объекта недвижимости на риэлторское агентство, которых по стране достаточно. В этих компаниях потенциальному покупателю предоставят подробную информацию о месте нахождения объекта, фотографии, поэтажные планы. Если агентство уважаемое, оно гарантирует юридическую чистоту совершения сделки, предварительно проверив строительную и разрешительную документацию застройщика на соответствие болгарским нормам. Резервация апартамента и подписание предварительного договора происходит по месту нахождения клиента. «Из дома» можно также оформить юридическое лицо и покупку земельного участка.

Предварительный договор с застройщиком
Когда объект выбран, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, то есть предварительный взнос – в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости. Обычно сумма депозита составляет €1000. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.
Что должно быть в предварительном договоре:
– объявление сторон, их контакты;
– подробное описание объекта покупки;
– цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
– дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки;
– подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
– санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
– санкции, в случае если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.
Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках – болгарском и русском или болгарском и английском.
В Болгарии, как мы писали выше, в большинстве случаев приобретается жилье на первичном рынке, то есть в новостройках. Вторичный рынок развит гораздо меньше: зачастую вторичное жилье значительно уступает первичному по качеству постройки, хотя иногда превосходит по местоположению. В случае приобретения вторичного жилья предварительный договор обычно не заключается, и участники сделки сразу переходят к ее следующей стадии.

Документы и заключение сделки
При подписании нотариального акта (документ на право собственности) необходимо иметь при себе только загранпаспорт (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого – специалиста, родственника, компаньона – необходима доверенность на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.
В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор должен быть заверен у нотариуса. С этого момента, покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель регистрирует покупку недвижимости в суде – это обязательная процедура, чиновники суда вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от трех дней до недели.
После того как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Также иностранец должен встать на учет в муниципалитет и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код.
В целом, число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии, и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но в любом случае итоговый документ – это нотариальный акт (документ на право собственности) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации. Все процедуры могут занять больше времени, чем заявленно официально. Это обычно происходит из-за переноса слушаний в суде. Все документы оформляются на болгарском языке.
Можно пойти по более простому пути, доверив весь процесс приобретения болгарской недвижимости специалисту (юристу или риэлтору). А можно попытаться сэкономить на гонораре агента – самому встречаться с застройщиком, ходить к нотариусу, посещать Булстат, присутствовать в суде, вставать на учет в муниципалитет и оформлять документы для налоговых органов. Это уж кому как нравится.

Сопутствующие расходы
Необходимо также рассмотреть расходы по оформлению собственности. Сразу следует сказать, что эти суммы, оплачиваются покупателем. О затратах, которые понесет продавец, можно прочитать ниже в разделе «Содержание недвижимости».
Кроме регистрационного и гербового сбора (0,1–1,5%, в зависимости от стоимости объекта – чем он дороже, тем меньше процент) при оформлении документов на объект недвижимости покупатель выплачивает налог за перевод объекта недвижимости в собственность в размере около 2% от балансовой стоимости недвижимости (то есть около 1% от реальной цены апартамента). Дело в том, что налоговая оценка стоимости недвижимости (так называемая балансовая стоимость), осуществляемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50% от реальной цены сделки. Существует еще муниципальный налог, который оплачивается при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости в год. Размер оплаты услуг нотариуса составляет около 0,4% от стоимости объекта. Также вносится 0,01% сбора за регистрацию недвижимости в государственных архивах. Некоторую сумму, примерно 0,5% от стоимости, следует сразу рассчитать под непредвиденные расходы.
Теперь рассмотрим оптимальный пут оплата покупки. Первый – оплата по безналичному расчету на основании предварительного договора купли-продажи. Российские банки принимают этот документ свободно. В целом, перевод денег может быть осуществлен как из российского банка, так и иностранного.
Это являеться одинственой путь, потому- что в мае 2010 года вступил в силу закон, запрещающий оплату наличными.