Правовые аспекты приобретения и владения недвижимым имуществом в Болгарии

· Начало › Вопросы к юристу › Правовые аспекты приобретения и владения недвижимым имуществом в Болгарии Квартиры
Законодательство разрешает приобретение квартир на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется и т.н. идеальная часть участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв. м. и являет собой чисто условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления в аренду.

Дома, отели, рестораны и иные здания
Приобретать здания могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир. Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве выхода из положения можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет незначительную часть (до 1 - 10%), поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для периодических краткосрочных приездов, например, для летнего отдыха. Если же покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо, участок земли лучше оформить на фирму. Будут составлены 2 нотариальных актах: на здание и на участок земли. В стандартном случае при покупке и здания и земли на одно и тоже лицо оформляется один нотариальный акт.
Покупка и здания и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений.

Земля и леса
Запрещена продажа земли и лесов иностранцам. Это относится и к участкам под новое строительство и к сельскохозяйственной земле. Разрешено брать в аренду участки земли без ограничения ее размера. Минимальный срок аренды 4 года, максимальный - не установлен. Иностранная фирма с болгарским участием, т.е. где хотя бы 1% капитала принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, имеет право покупки земли и лесов. Такое же право имеет и фирма, зарегистрированная в Болгарии, но учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. По всем законодательным нормам они не отличаются от фирм, учрежденных гражданами Болгарии.
Снятие запрета на продажу иностранцам сельскохозяйственной земли в ближайшие годы не планируется. Вероятнее всего, вопрос будет решен после вступления страны в ЕС. Аналогичная проблема стоит и перед всеми бывшими соц. странами - кандидатами в ЕС.

Оформление купли - продажи
Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество совершается у нотариуса, в районе действия которого расположен объект. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья по вписыванием вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.
Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии "тяжестей" объекта, т.е. о его "чистоте". В удостоверении отражается наличие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4-х процентов.
Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

Налоги и оплата коммунальных услуг
Владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество и таксу на бытовые отходы. Размер налога не зависит от статуса владельца и одинаковый и для физических и для юридических лиц.
Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские. Квартплаты не существует.